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          今年第二輪集中供地收官在即 房企拿地邏輯更趨精細化

          發布時間:2022-08-10 09:09:11 來源: 21世紀經濟報道

          隨著深圳次輪集中供地落下帷幕,全國主要城市如北京、上海、廣州、深圳與廈門已經完成今年第二輪集中供地的工作。

          作為樓市的晴雨表之一,土地市場的表現是當前房企的投資偏好與對未來發展預期的集中體現。

          積極的信號是,當前土地市場雖熱度微降但仍保持良好趨勢。在地方政府普遍優化規則以及央企國企和部分民企的“踴躍”參與下,流拍的現象大大減少,其中上海推出34宗土地全部成交;成都、廈門等城市也有不俗表現。

          不過,由于當前房地產市場前景仍不甚明朗,房企的投資也更看重確定性強的區域和地塊。故而,這一輪集中供地熱度冷熱不均明顯,不僅城市之間出現分化,城市中的不同地塊命運也各自有別。

          典型的現象是,在這一輪集中供地中,不少城市均呈現搖號與流拍并行的情形,北京、廣州、深圳和青島均表現得十分明顯。

          在第二輪集中供地即將收官、第三輪集中供地即將開啟的關口之間,房企對之后市場的預期也是當前行業關注的焦點。今年下半年,土地市場能夠看到明顯的積極變化嗎?

          分化愈凸顯

          為了讓市場形成積極預期,這一輪集中供地官方多數審慎。具體表現在,推售規模普遍有所縮量、推售中心區地塊占比增加,且規則上對房企也相對友好,通過減少保證金、降低配建比例等方式,為房企減輕壓力并留出利潤空間。

          以東莞為例,東莞今年第二批集中供地所推出的8宗地多數不限房價,此外起拍樓面價也大幅調低,還有不少“壓箱底”的好地推出。

          一線城市之中,廣州本輪集中供地推售規模相比去年同期也有明顯縮量,規則上也多數取消“競自持”“限制購買群體”等環節,此外也未有對銷售限價進行約束;北京也亮點頻出,推出了太陽宮、亞林西等明星地塊。

          氣氛烘托到位,本輪集中供地流拍率大大降低,最終呈現的結果讓市場感到欣慰。

          最令人矚目的四座一線城市中,上海所推出34宗地塊全部成交,攬金780億元;北京、廣州和深圳也表現不俗,不乏溢價成交并進入搖號階段的地塊出現;其中,深圳有9宗地塊頂價成交,5宗進入搖號階段。

          盡管如此,本輪集中供地能夠觀察到的一個典型現象是,即便是熱門城市,非熱點區域或者操盤難度高的地塊也并不受房企的青睞。

          例如,深圳剛剛結束的供地中,位于寶安新安以及位于坪山石井的兩宗地塊雖有房企報名但最終由于無人出價出現流拍。

          從出讓條件來看,深圳寶安新安地塊寫字樓與商業占比過半,未來操盤難度較高,這或許是其流拍的主要原因;而坪山石井由于區位并非深圳熱門區域,因而受到了冷遇。

          廣州本輪集中供地一宗位于中心區天河區的地塊流拍則略出乎市場意料。不過細究其原因,流拍的結果也可以理解。

          克而瑞廣佛區域分析認為,這宗地塊結束了天河10年來涉宅用地零流拍的歷史。但其由于周邊環境差、疊加交通不便且地價不低等因素,不少感興趣的房企經實地勘測后決定放棄。

          這也可見,在當前的市場環境下,房企更看重投資的確定性,于是普遍表現審慎,不敢去“賭”。

          克而瑞深圳區域總經理陳洪海以深圳土地拍賣結果分析稱,“本輪土拍分化明顯。核心區域的地塊如前海地塊等,多家房企參與,報價迅速封頂并進入搖號階段。同時,本輪土拍也出現了流拍現象,2宗地塊因無人出價流拍?!?/p>

          陳洪海表示,從深圳本輪土拍可以發現,目前房企的拿地邏輯更加精細化,從聚焦核心城市到聚焦核心區域,再到更聚焦核心板塊,在深圳這種熱點的核心一線城市同樣如此。

          尋求新的發展模式

          與今年第一輪集中供地相比,這一輪集中供地不變的是,總體上拿地主體依然以國企央企為主,華潤置地、保利發展和招商蛇口(001979)等央企,無疑是耀眼的存在。

          在北京、深圳的集中供地中,華潤置地賺足眼球。在北京,其以74.7億元、44.16億元分別競得北京豐臺亞林西地塊、昌平區北七家鎮平西府地塊,總額達118.86億元。

          在深圳,華潤置地及其聯合體則參與了14宗地塊的競拍,最終將龍華民治、龍崗龍城、坪山石井和光明鳳凰等四宗地塊以118.77億元的總價拿下。

          面對淡市以及有所緊縮的融資渠道,多數房企即便穩健經營卻也選擇審慎。

          以萬科為例,雖然萬科董事會主席郁亮預判市場已經觸底,但是在土地市場上,投資仍未明顯放開,廣州、深圳的集中供地中,萬科報名的積極性并不高,最終也未有斬獲;金地在近日的公告中也表示,其將量入為出、主動壓降投資規模。

          一位中型民營房企的總部人士告訴21世紀經濟報道記者,“現在銷售沒有回來,融資雖然我們也有銀行新給的授信,但基本上新增投資是不太會有的,因為下半年我們還有幾筆債要還,現在全公司都在為這個努力,要減少額外的支出?!?/p>

          一位不愿具名的地產分析師在接受21世紀經濟報道記者采訪時則認為,銷售面目前的回暖不明顯,“6月可以,7月又下去了些。那這種情況,坦白講,大多數企業是有一些壓力的”。

          不過,這一輪房地產市場的座次重排,也讓一些此前低調的民營企業得以冒頭。

          例如,成都本輪集中供地中,所成交的53宗土地中就有12宗被民營企業拿下,而這些民營企業多數不是之前我們所認識的排行榜上的名字——例如湖北鑫統領、浙江楠盛、鴻山和遠大等。

          這一批民營企業的顯著特點是,多數為區域深耕型房企或者依托于綜合產業集團,一般并非沿用高杠桿的企業。

          這也符合當前市場的趨勢。在今年“博鰲·21世紀房地產論壇第22屆年會”上中國房地產業協會會長馮俊就指出,房地產量價不斷上漲“神話”的破滅,使行業繼續實施高杠桿的土壤不復存在。企業必須在保證安全的基礎上,尋求新的發展模式。

          上述地產分析師也分析稱,未來有兩類房企可以跑出來,一類是有資金優勢,產品和服務等綜合能力均突出的大型企業;另一類就是區域深耕型企業,不冒進,又可以有其他產業相輔相成使它能夠精心打磨產品和服務的房企。

          總而言之,新的競爭格局已經形成,經過洗禮的房地產行業也亟待模式重構。隨著第三輪集中供地即將到來,或許能夠看到令人期待的新變化發生。


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